河南省高級(jí)人民法院涉疫情房地產(chǎn)典型案例發(fā)布會(huì)發(fā)布稿
2020-12-16 18:33:43 來(lái)源：中新河南網(wǎng) 責(zé)任編輯：大紅
中新河南網(wǎng)12月16日電（田波濤）今年以來(lái)，突如其來(lái)的新冠肺炎疫情給社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民財(cái)產(chǎn)安全帶來(lái)嚴(yán)重沖擊，河南法院認(rèn)真貫徹落實(shí)習(xí)近平總書(shū)記關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的系列重要講話精神，把疫情防控作為頭等大事，在全國(guó)最早研究出臺(tái)中小微企業(yè)受疫情影響工作指引，把落實(shí)好紓困惠企政策作為服務(wù)“六穩(wěn)六保”的切入點(diǎn)，取得明顯成效。其中，作為受疫情沖擊較大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，涉及不特定人群數(shù)量眾多，對(duì)個(gè)人、家庭財(cái)產(chǎn)權(quán)益影響巨大，妥善處理好此類糾紛對(duì)于防范風(fēng)險(xiǎn)、促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定具有重要意義。為此，省法院堅(jiān)持下好先手棋，積極開(kāi)展前瞻性調(diào)研，預(yù)判訴訟風(fēng)險(xiǎn)，指導(dǎo)全省法院加強(qiáng)訴源治理，通過(guò)結(jié)合當(dāng)?shù)卣鋵?shí)優(yōu)惠政策、加強(qiáng)訴調(diào)對(duì)接、訴訟風(fēng)險(xiǎn)提示、適用小額速裁、指導(dǎo)示范性裁判等措施，有效控制涉疫情房地產(chǎn)糾紛案件的數(shù)量維持低位，進(jìn)入訴訟程序的案件也大多以調(diào)解撤訴方式結(jié)案。為進(jìn)一步發(fā)揮“后疫情時(shí)代”司法裁判對(duì)“六穩(wěn)六保”的服務(wù)功能，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到穩(wěn)預(yù)期、利長(zhǎng)遠(yuǎn)的作用，我們精心篩選出十起典型案例向社會(huì)發(fā)布，以期積極回應(yīng)群眾期盼和企業(yè)需求，并對(duì)全省法院統(tǒng)一此類糾紛裁判尺度，發(fā)揮積極的指導(dǎo)作用。
案例一 水某與周某某、三門峽某酒店有限公司租賃合同糾紛案
一、基本案情
2014年3月，水某與周某某簽訂《房屋租賃合同》，約定由周某某經(jīng)營(yíng)三門峽某酒店有限公司，租期15年。合同簽訂后雙方一直按約履行合同，至2019年下半年租金開(kāi)始停付。周某某預(yù)期2020年春節(jié)是餐飲高峰期能夠?qū)崿F(xiàn)盈利并繳清租金，遂購(gòu)進(jìn)大量食材。但因突如其來(lái)的新冠肺炎疫情影響，導(dǎo)致大量預(yù)約合同退訂，不僅沒(méi)有任何收入，反而因大量食材損耗造成損失加重。水某遂將周某某及三門峽某酒店有限公司訴至法院，要求支付所欠租金及利息，解除租賃合同，限期搬離房屋并將房屋恢復(fù)原狀，并支付搬離前的占用租金。
二、裁判結(jié)果
經(jīng)法官多次調(diào)解，最終雙方達(dá)成新的《租賃合同》，約定剩余租賃期限不變，租金由逐年遞增改為固定數(shù)額交付并有所調(diào)減，租期內(nèi)不因市場(chǎng)行情而變動(dòng)，周某某自愿每年給水某1萬(wàn)元消費(fèi)卡并承諾每年有15次免費(fèi)房屋使用權(quán)。前半年租金1月1日前付清，后半年6月1日前付清，水某同意免除2020年上半年2個(gè)月租金，剩余4個(gè)月租金和2019年欠付房租于2020年5月31日前一次性支付，2020年下半年租金于2020年8月31日前一次性支付�！蹲赓U合同》重新簽訂后，水某于2020年3月13日向法院撤訴，三門峽湖濱區(qū)人民法院裁定解除凍結(jié)周某某的銀行賬戶。
三、典型意義
服務(wù)類小微企業(yè)是受新冠肺炎疫情影響較重的群體之一；房屋租賃合同又是受新冠肺炎疫情影響面最廣的訴訟類型之一。本案的典型意義在于：一是采取云調(diào)解方式，不因疫情簡(jiǎn)單延扣審限造成訴訟拖延。二是調(diào)解方案兼顧了雙方利益。由于本案系長(zhǎng)約合同且剩余履行期限較長(zhǎng)、承租方欠交租金期限較短、違約情節(jié)輕微且有繼續(xù)履約誠(chéng)意，承辦法官在對(duì)疫情影響作出階段性預(yù)判的基礎(chǔ)上，通過(guò)調(diào)整租賃期限、減免疫情期間租金、調(diào)整租金繳納時(shí)間、適當(dāng)調(diào)低年租金數(shù)額、以年度分期消費(fèi)抵債等多種切實(shí)可行的方式，打好調(diào)解“組合拳”，促使各方最終接受該方案，以撤訴方式實(shí)現(xiàn)了案結(jié)事了。不僅維護(hù)了長(zhǎng)約合同的穩(wěn)定性，也對(duì)兼顧出租、承租方利益，防止因簡(jiǎn)單判決違約和合同解除導(dǎo)致利益失衡甚至企業(yè)倒閉具有典型示范作用。
案例二 李某與鄭州某百貨有限公司房屋租賃合同糾紛案
一、基本案情
李某與鄭州某百貨有限公司于2018年簽訂一份《租賃協(xié)議》，約定鄭州某百貨有限公司將商鋪?zhàn)赓U給李某經(jīng)營(yíng)主題餐廳，租期自2018年7月1日至2020年6月30日。協(xié)議簽訂后雙方均遵守合同履約，直至新冠肺炎疫情爆發(fā)，造成虧損，店鋪無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。李某遂訴至法院請(qǐng)求解除《租賃協(xié)議》，鄭州某百貨有限公司返還履約保證金、裝修施工押金、營(yíng)業(yè)額、2020年2月租金等及利息18萬(wàn)余元；并配合李某搬離店鋪內(nèi)相關(guān)餐廚設(shè)備，賠償食材損失費(fèi)7000元。
二、裁判結(jié)果
雖然本案系單個(gè)商鋪糾紛，但考慮到該百貨有限公司在鄭州有較大影響力，案件處理結(jié)果可能引發(fā)涉眾性糾紛。鄭州市高新區(qū)人民法院積極組織訴調(diào)團(tuán)隊(duì)調(diào)解員、人民調(diào)解員及員額法官共同參與，促成雙方很快達(dá)成調(diào)解協(xié)議：李某將商鋪恢復(fù)至毛坯狀態(tài)；鄭州某百貨有限公司支付李某11萬(wàn)余元，李某自愿放棄其他訴訟請(qǐng)求。雙方一致申請(qǐng)對(duì)上述協(xié)議進(jìn)行司法確認(rèn)，鄭州市高新區(qū)人民法院作出確認(rèn)上述調(diào)解協(xié)議的民事裁定。
三、典型意義
最高人民法院今年啟動(dòng)民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作，河南省作為試點(diǎn)省份公布《民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)實(shí)施辦法》，在鄭州市、洛陽(yáng)市建立完善特邀調(diào)解組織、特邀調(diào)解員機(jī)制，強(qiáng)化了訴源治理手段，有效減少了進(jìn)入訴訟的案件數(shù)量。本案凸顯了繁簡(jiǎn)分流、輕重分離、快慢分道的程序價(jià)值，基層調(diào)解組織的職能充分發(fā)揮，促使當(dāng)事人很快達(dá)成調(diào)解協(xié)議，是訴源治理的典型代表。
案例三 某園林公司與西華縣某投資公司合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛案
一、基本案情
某園林公司與西華縣某投資公司于2017年12月簽訂《合作項(xiàng)目框架協(xié)議》，約定：協(xié)議簽訂后五個(gè)工作日內(nèi)某園林公司以誠(chéng)信金名義支付西華縣某投資公司3000萬(wàn)元人民幣作為項(xiàng)目的前期拆遷征地費(fèi)用和相關(guān)手續(xù)辦理費(fèi)用，誠(chéng)信金使用期限為六個(gè)月。若協(xié)議簽訂后三個(gè)月內(nèi)項(xiàng)目未列入河南省PPP庫(kù)和國(guó)家財(cái)政部PPP項(xiàng)目庫(kù)，西華縣某投資公司返還某園林公司誠(chéng)信金及利息。若西華縣某投資公司未按約定返還誠(chéng)信金和利息，每日按出資額總價(jià)的千分之一支付違約金。協(xié)議簽訂后，某園林公司依約將3000萬(wàn)元誠(chéng)信金支付至西華縣某投資公司賬戶。因西華縣某投資公司未按照約定將項(xiàng)目列入財(cái)政部PPP項(xiàng)目，引起糾紛。某園林公司訴至法院請(qǐng)求：西華縣某投資公司返還誠(chéng)信金3000萬(wàn)元及利息91.95萬(wàn)元并支付違約金1497萬(wàn)元。
二、裁判結(jié)果
西華縣某投資公司系西華縣的招商引資平臺(tái)，主要負(fù)責(zé)西華縣的招商引資以及項(xiàng)目融資工作。訴訟中，某園林公司申請(qǐng)采取財(cái)產(chǎn)保全措施，凍結(jié)了西華縣某投資公司銀行賬戶及資金，對(duì)西華縣招商引資工作帶來(lái)較大影響�？紤]到上述因素，周口市中級(jí)人民法院及時(shí)開(kāi)庭審理，積極組織調(diào)解。在疫情期間與雙方當(dāng)事人反復(fù)電話溝通，最終促使雙方簽署了和解協(xié)議。某園林公司同時(shí)申請(qǐng)解除對(duì)西華縣某投資公司賬戶的財(cái)產(chǎn)保全措施，圓滿化解了本案糾紛，西華縣某投資公司的賬戶得以及時(shí)解封。
三、典型意義
本案系因民營(yíng)資本進(jìn)入PPP項(xiàng)目產(chǎn)生的糾紛，周口市中級(jí)人民法院在疫情期間采取電話溝通的方式，最終促成調(diào)解結(jié)案，使財(cái)產(chǎn)保全措施得以解除，既化解了經(jīng)濟(jì)糾紛，又盤活了現(xiàn)有資金，恢復(fù)了平臺(tái)的融資功能，有力地推進(jìn)了十幾個(gè)現(xiàn)有項(xiàng)目的順利復(fù)工復(fù)產(chǎn)。該案的圓滿調(diào)解，既堅(jiān)持依法保護(hù)民營(yíng)資本合法權(quán)利，樹(shù)立民營(yíng)資本參與PPP項(xiàng)目的信心，又兼顧疫情期間地方項(xiàng)目順利推進(jìn)的迫切需要，實(shí)現(xiàn)了法律效果與社會(huì)效果的雙贏。
案例四 李某某與三門峽某置業(yè)公司房屋買賣合同糾紛案
一、基本案情
李某某與三門峽某置業(yè)公司于2015年簽訂一份商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，約定李某某一次性支付購(gòu)房款，三門峽某置業(yè)公司2016年12月底前向李某某交付房屋，若不能按期交房，從約定交房日期之日起按日萬(wàn)分之三承擔(dān)違約責(zé)任。認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂后，李某某支付137743元。三門峽某置業(yè)公司因資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題加之疫情，一直未能履行交房義務(wù)。李某某遂于2020年3月4日訴至法院，請(qǐng)求三門峽某置業(yè)公司支付逾期交房違約金。
二、裁判結(jié)果
考慮到逾期交房涉及百余戶，且雙方矛盾尖銳，極易引發(fā)群體性訴訟，湖濱區(qū)人民法院多次組織調(diào)解，最終達(dá)成調(diào)解協(xié)議：減免疫情期間7個(gè)月違約金。違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)由日萬(wàn)分之三變更為同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，李某某于領(lǐng)取調(diào)解書(shū)之日起10日內(nèi)交付剩余房款，違約金用于抵扣剩余房款，三門峽某置業(yè)公司6個(gè)月之內(nèi)履行交房義務(wù)。其余雙方互不追究。
三、典型意義
逾期交房、逾期登記案件雖然單個(gè)訴訟標(biāo)的小，但往往涉及同一小區(qū)眾多不特定購(gòu)房者，極易造成形成群體性、關(guān)聯(lián)性訴訟，開(kāi)發(fā)商一旦敗訴，極易引發(fā)多米諾骨牌效應(yīng)。本案采用靈活的調(diào)解方法，在保障購(gòu)房者得房的前提下，購(gòu)房人主動(dòng)放棄部分違約金，剩余違約金抵扣部分房款，同時(shí)也保障了企業(yè)的資金安全，兼顧了市場(chǎng)主體和消費(fèi)者的雙重利益。為后續(xù)關(guān)聯(lián)糾紛發(fā)揮了示范性裁判的引導(dǎo)作用。
案例五 陳某訴河南省某房地產(chǎn)公司商品房預(yù)售合同糾紛案
一、基本案情
陳某與河南省某房地產(chǎn)公司于2018年簽訂一份商品房預(yù)購(gòu)合同約定：出賣人2019年12月30日前交房，但遇下列特殊原因，出賣人可據(jù)實(shí)予以延期：因法律法規(guī)、政策調(diào)整導(dǎo)致延期；遭遇連陰雨、大雪、冰雹等嚴(yán)重惡劣天氣影響工期；逾期交房按買受人已交付房款日萬(wàn)分之一計(jì)算違約金。2019年9月30日，涉案樓棟竣工驗(yàn)收；2020年5月31日，陳某在河南省某房地產(chǎn)公司出具的《入伙通知書(shū)》上簽字領(lǐng)取了鑰匙。后陳某訴至法院，請(qǐng)求河南省某房地產(chǎn)公司支付違約金9452.16元。
審理過(guò)程中，河南省某房地產(chǎn)公司提供河南省環(huán)境保護(hù)廳、濟(jì)源市環(huán)境保護(hù)委員會(huì)等部門下發(fā)的大量污染防控和疫情防控文件，以證明從施工至約定交房日期，濟(jì)源市實(shí)施環(huán)保管控停工228天，因疫情管控停工55天，共計(jì)283天。
二、裁判結(jié)果
濟(jì)源市人民法院認(rèn)為，河南省某房地產(chǎn)公司雖有逾期5個(gè)月交房的事實(shí)，但其提供的證據(jù)可以證實(shí)在合同履行期間濟(jì)源市實(shí)施環(huán)保管控共228天，故酌定環(huán)保管控措施影響交房天數(shù)為114天（影響程度50%）。同時(shí)新冠疫情系不可抗力，客觀上影響了施工工期，應(yīng)扣除55天，上述應(yīng)扣除天數(shù)為169天，超出陳某主張逾期交房的150天，因此河南省某房地產(chǎn)公司并不構(gòu)成違約，遂判決駁回陳某訴訟請(qǐng)求，判決作出后陳某未提出上訴。
三、典型意義
本案系涉疫情與涉環(huán)保措施停工雙重因素導(dǎo)致的商品房逾期交房糾紛。大氣污染治理是地方政府響應(yīng)國(guó)家綠色發(fā)展戰(zhàn)略的“藍(lán)天行動(dòng)”，但同時(shí)也加重了企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。房地產(chǎn)企業(yè)為了防范管控風(fēng)險(xiǎn)，合理分?jǐn)偣芸爻杀�，在合同中約定順延交房是合理的避險(xiǎn)行為，本案判決體現(xiàn)了對(duì)締約自由和合同效力的尊重。法院將舉證責(zé)任分配給開(kāi)發(fā)商，并未完全采納開(kāi)發(fā)商舉證，同時(shí)對(duì)環(huán)保停工的影響進(jìn)行了酌定和分析，當(dāng)事人一審服判息訴，有效避免了同一小區(qū)的后續(xù)訴訟。
案例六 商丘市某商貿(mào)公司與某房管局辦事處房屋租賃合同糾紛案
一、基本案情
某房管局辦事處與商丘市某商貿(mào)公司于2018年簽訂一份無(wú)固定期限租賃協(xié)議，約定當(dāng)年租金400萬(wàn)元。2018年10月31日至2019年9月30日期間，商丘市某商貿(mào)公司僅支付租金155萬(wàn)元。某房管局辦事處遂提起訴訟，請(qǐng)求解除雙方租賃協(xié)議；商丘市某商貿(mào)公司立即騰退房屋并支付拖欠租金245萬(wàn)元及違約金；2019年9月30日以后租金按約定年租金400萬(wàn)元計(jì)算至解除協(xié)議判決生效之日止。商丘市某商貿(mào)公司提出反訴請(qǐng)求：判令某房管局辦事處賠償經(jīng)濟(jì)損失310萬(wàn)元。
二、裁判結(jié)果
商丘市梁園區(qū)人民法院一審判決：解除雙方租賃協(xié)議;商丘市某商貿(mào)公司返還案涉房屋并支付2019年9月30日前欠付租金245萬(wàn)元；2019年9月30日以后租金按約定年租金400萬(wàn)元計(jì)算至解除協(xié)議判決生效之日止;駁回某房管局辦事處的其他訴訟請(qǐng)求和商丘市某商貿(mào)公司的反訴請(qǐng)求。
商丘市某商貿(mào)公司上訴請(qǐng)求：改判其支付2019年9月30日之前租金200萬(wàn)元；支持其反訴請(qǐng)求。商丘市某商貿(mào)公司在超過(guò)上訴期后提出免除疫情防控期間相應(yīng)租金的請(qǐng)求。
商丘市中級(jí)人民法院認(rèn)為：一審判決認(rèn)定商丘市某商貿(mào)公司欠付2019年9月30日前租金數(shù)額并無(wú)不當(dāng)。一審判決2019年9月30日以后租金按約定年租金400萬(wàn)元計(jì)算至判決生效之日止，商丘市某商貿(mào)公司對(duì)此未在上訴期內(nèi)提出上訴，但鑒于新冠肺炎疫情發(fā)生在本案解除協(xié)議判決生效期間內(nèi)，綜合考慮河南省疫情防控響應(yīng)級(jí)別變更時(shí)間以及《河南省應(yīng)對(duì)疫情影響支持中小微企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》第12條規(guī)定，酌情扣減新冠肺炎疫情防控期間兩個(gè)月租金。二審判決：變更一審判決為“商丘市某商貿(mào)公司支付2019年9月30日前欠付某房管局辦事處租金245萬(wàn)元；2019年9月30日以后租金按約定年租金400萬(wàn)元計(jì)算至解除協(xié)議判決生效之日止（扣除新冠肺炎疫情防控期間2個(gè)月租金）”。
三、典型意義
該案體現(xiàn)了對(duì)疫情期間承租國(guó)有資產(chǎn)類經(jīng)營(yíng)用房中小微企業(yè)的保護(hù)。一審至二審上訴前，尚未發(fā)生疫情。承租人提出酌情扣減租金已經(jīng)超過(guò)上訴期，二審拒絕機(jī)械裁判，考慮到新發(fā)生的疫情因素，從平衡雙方利益的角度出發(fā)，參照《河南省應(yīng)對(duì)疫情影響支持中小微企業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干政策措施》的規(guī)定，酌情扣減商丘市某商貿(mào)公司兩個(gè)月租金，充分發(fā)揮了司法能動(dòng)性。該案的圓滿解決，為如何兼顧出租方、承租方利益，防止以程序瑕疵簡(jiǎn)單判決導(dǎo)致利益失衡起到了示范作用。
案例七 河南某置業(yè)公司與朱某某等房屋租賃合同糾紛案
一、基本案情
朱某某與河南某置業(yè)公司簽訂《商鋪?zhàn)赓U合同》，約定朱某某承租河南某置業(yè)公司房屋開(kāi)設(shè)KTV，租期自2014年4月10日至2020年4月9日。后朱某某與常某等人達(dá)成KTV股份轉(zhuǎn)讓協(xié)議，將KTV轉(zhuǎn)讓給常某等人經(jīng)營(yíng)。因?yàn)橹炷衬澄窗春贤s定交付2019年4月10日至2020年4月9日的租金，且尚欠上一年度租金113417元，河南某置業(yè)公司起訴朱某某、常某等人，主張解除租賃合同、支付租金；朱某某以房屋已經(jīng)轉(zhuǎn)租、其不是受益人為由抗辯，且認(rèn)為疫情期間的相關(guān)租賃費(fèi)用也不應(yīng)計(jì)算、收取。
二、裁判結(jié)果
焦作市山陽(yáng)區(qū)人民法院一審判決：支持河南某置業(yè)公司解除合同及支付起訴日之前租金等訴訟請(qǐng)求，對(duì)于起訴日后的租金請(qǐng)求未予支持。河南某置業(yè)公司不服提出上訴，要求支持其全部訴訟請(qǐng)求。
焦作市中級(jí)人民法院認(rèn)為，河南某置業(yè)公司主張起訴日以后至實(shí)際房屋返還之日期間的租金，應(yīng)當(dāng)予以支持，一審未予支持不當(dāng)，應(yīng)予糾正，應(yīng)依法改判朱某某按照合同約定租金標(biāo)準(zhǔn)支付欠付租金至實(shí)際返還房屋時(shí)間為止；但因起訴后發(fā)生新冠肺炎疫情這一重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件，充分考慮影響本案合同履行的疫情因素，在河南省人民政府因?yàn)樾鹿诜窝滓咔榉揽囟鴨?dòng)重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件響應(yīng)至終止期間且KTV娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)被禁止或者限制開(kāi)門經(jīng)營(yíng)的時(shí)間段內(nèi)，租金按照約定租金標(biāo)準(zhǔn)的一半計(jì)算、支付。遂判決：一、解除《商鋪?zhàn)赓U合同》；二、朱某某于判決生效后十日內(nèi)返還商鋪，并保持現(xiàn)狀；三、朱某某于判決生效之日起十日內(nèi)支付租金583473元及滯納金71226元，并支付2019年10月10日至實(shí)際房屋返還之日期間的租金（租金標(biāo)準(zhǔn)按照每月78343元計(jì)算，但是在河南省人民政府因?yàn)樾鹿诜窝滓咔榉揽囟鴨?dòng)重大突發(fā)公共衛(wèi)生事件響應(yīng)至終止期間而且KTV娛樂(lè)經(jīng)營(yíng)被禁止或者限制開(kāi)門經(jīng)營(yíng)的時(shí)間段內(nèi)，租金按照每月39171元計(jì)算）。
三、典型意義
本案系涉疫情娛樂(lè)服務(wù)業(yè)租賃合同糾紛案件。娛樂(lè)服務(wù)業(yè)是受新冠疫情影響最嚴(yán)重的行業(yè)之一。二審法院辦理該案時(shí)，認(rèn)真貫徹《最高人民法院關(guān)于依法妥善審理涉新冠肺炎疫情民事案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》和河南省高級(jí)人民法院《關(guān)于依法妥善辦理中小微企業(yè)受疫情影響案件的工作指引》的規(guī)定，適用公平原則酌情調(diào)整租金數(shù)額，合理分擔(dān)疫情風(fēng)險(xiǎn)，衡平當(dāng)事人利益，準(zhǔn)確適用法律，體現(xiàn)出司法溫情和人文關(guān)懷，充分發(fā)揮了司法裁判調(diào)節(jié)社會(huì)關(guān)系的作用。
案例八 張某某與吳某確認(rèn)合同效力糾紛案
一、基本案情
張某某與吳某于2019年簽訂《商場(chǎng)承包協(xié)議》，約定乘包期八年，承包費(fèi)前四年80萬(wàn)/年，后四年90萬(wàn)/年，違約金為當(dāng)年房租的2倍，并賠償對(duì)方相關(guān)損失。合同簽訂后張某某將商場(chǎng)交付給吳某經(jīng)營(yíng)使用，吳某支付2019年承包費(fèi)80萬(wàn)元。由于吳某遲延交付2020年承包費(fèi)，張某某訴至法院要求確認(rèn)合同有效并繼續(xù)履行。
二、裁判結(jié)果
泌陽(yáng)縣人民法院認(rèn)為，《商場(chǎng)承包協(xié)議》合法有效，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行。但鑒于突發(fā)新冠肺炎疫情，吳某經(jīng)營(yíng)的服裝生意具有明顯的季節(jié)性特點(diǎn)，結(jié)合泌陽(yáng)縣限制出行、復(fù)產(chǎn)復(fù)工等具體政策，承包費(fèi)仍按合同約定支付明顯不公平，兼顧張某某合同利益考慮，泌陽(yáng)縣人民法院一審判決吳某不承擔(dān)違約責(zé)任，吳某應(yīng)于判決生效之日起十五日內(nèi)向張某某支付2020年承包費(fèi)70萬(wàn)元，合同繼續(xù)履行。一審判決后各方均未提出上訴。
三、典型意義
本案系涉疫情服裝商鋪?zhàn)赓U合同糾紛。承租人從事服裝生意，具有明顯的季節(jié)性特點(diǎn)，在當(dāng)?shù)卣疄榉揽匾咔閷?shí)行限制出行、停產(chǎn)停業(yè)以及復(fù)產(chǎn)復(fù)工的相關(guān)具體政策具體明確的情況下，如果承租人仍按照原合同約定支付2020年承包費(fèi)并承擔(dān)延遲支付租金的違約責(zé)任，明顯對(duì)承租人不公平。2020年3月初，吳某經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)已經(jīng)在第一批復(fù)產(chǎn)復(fù)工名單內(nèi)，疫情防控對(duì)合同履行的影響是暫時(shí)性的、階段性的，并非不能履行，人民法院嚴(yán)格界定合同受疫情影響的程度，充分尊重當(dāng)事人的契約自由，僅調(diào)減了2020年租金數(shù)額，維護(hù)了合同的穩(wěn)定性和司法裁判的實(shí)質(zhì)公平。
案例九 漯河市某商務(wù)公司與漯河某科技公司房屋租賃合同糾紛案
一、基本案情
漯河市某商務(wù)公司與漯河某科技公司于2016年簽訂《房屋租賃合同》兩份，租賃物分別為廠房和辦公樓，租賃期限共3年。2019年4月1日之后，漯河某科技公司將辦公樓返還，廠房實(shí)際租賃面積也大幅減少。截至2019年11月30日，雙方認(rèn)可漯河某科技公司拖欠租金728710元。合同到期后，漯河某科技公司未提出不再續(xù)租，也沒(méi)有將租賃廠房返還，漯河市某商務(wù)公司認(rèn)為雙方合同自動(dòng)順延；漯河某科技公司辯稱合同到期后雙方租賃關(guān)系自然終止，因?yàn)檫^(guò)年發(fā)生疫情，設(shè)備一直沒(méi)有搬出。漯河市某商務(wù)公司遂起訴至法院，請(qǐng)求依法判令漯河某科技公司支付拖欠租金728710元，2019年12月1日之后的租金另行計(jì)算至漯河某科技公司實(shí)際返還廠房止；另支付截至2019年11月30日的違約金138219.60元，2019年12月1日之后的違約金另行計(jì)算至租金全部?jī)斶�完畢之日止；由漯河某科技公司返還廠房。
二、裁判結(jié)果
漯河市召陵區(qū)人民法院認(rèn)為，鑒于雙方均認(rèn)可漯河某科技公司拖欠租金728710元，依法予以確認(rèn)。合同到期后，漯河某科技公司既未提出不再續(xù)約，也沒(méi)有將租賃廠房返還，應(yīng)視為合同自動(dòng)順延，故漯河某科技公司仍應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際租賃面積和約定單價(jià)向漯河市某商務(wù)公司支付租金159233元。同時(shí)考慮到突發(fā)新冠肺炎疫情影響，導(dǎo)致大部分企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)承租的房屋暫時(shí)無(wú)法使用，漯河某科技公司將設(shè)備等搬離廠房的行為因此受限，結(jié)合漯河當(dāng)?shù)匾咔榉揽厍闆r，酌情減免漯河某科技公司兩個(gè)月租金64553.92元。
漯河市召陵區(qū)人民法院一審判決：一、漯河某科技公司于判決生效后十日內(nèi)支付漯河市某商務(wù)公司租金823389.08元及違約金247016.72元。二、漯河某科技公司于判決生效后十日內(nèi)返還漯河市某商務(wù)公司4034.62平方米的租賃場(chǎng)地。三、駁回漯河市某商務(wù)公司的其他訴訟請(qǐng)求。一審判決后雙方均未提出上訴。
三、典型意義
本案系涉疫情廠房租賃合同糾紛。當(dāng)事人以疫情影響為由主張免責(zé)的，應(yīng)對(duì)疫情管控因素對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成影響的原因力進(jìn)行綜合分析，不應(yīng)一概簡(jiǎn)單免責(zé)。本案中，承租人的違約行為發(fā)生在新冠疫情產(chǎn)生之前，持續(xù)違約期間出現(xiàn)了新冠肺炎疫情，承租人以發(fā)生新冠肺炎疫情為由請(qǐng)求免除違約責(zé)任不符合因不可抗力免責(zé)的規(guī)定。考慮到疫情管控不僅造成停工停產(chǎn)，也導(dǎo)致承租人將設(shè)備搬離廠房必然受限等合理抗辯事由，一審法院酌情免除了兩個(gè)月租金，雙方服判息訴。
案例十 周口某汽運(yùn)公司與付某某房屋租賃合同糾紛案
一、基本案情
周口某汽運(yùn)公司系全民所有制企業(yè)，與付某某于2008年簽訂房屋租賃合同，約定將房屋西樓租賃給付某某，租期10年，每年租金7萬(wàn)元。合同到期后，周口某汽運(yùn)公司與案外人楚某某就上述房屋又簽訂房屋租賃合同，租期5年，每年租金15萬(wàn)元。但付某某仍占有涉案房屋，周口某汽運(yùn)公司遂向淮陽(yáng)區(qū)人民法院提出訴訟請(qǐng)求：判令付某某返還房屋并賠償周口某汽運(yùn)公司2018年7月1日至2020年5月25日期間租金共計(jì)287500元。付某某提供淮陽(yáng)區(qū)人民政府2020年2月18日發(fā)布的《周口市淮陽(yáng)區(qū)人民政府關(guān)于應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業(yè)穩(wěn)經(jīng)營(yíng)促發(fā)展政策措施的通知》，通知規(guī)定：“疫情期間，對(duì)承租國(guó)有、集體資產(chǎn)類經(jīng)營(yíng)用房……房租費(fèi)用均按一季度免收，二季度減半的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收……本通知自發(fā)布之日起執(zhí)行至2020年6月30日”，付某某辯稱應(yīng)按該文件規(guī)定依法減免扣除部分租金損失。
二、裁判結(jié)果
淮陽(yáng)區(qū)人民法院認(rèn)為，房屋租賃合同合法有效，付某某欠付租金并占據(jù)租賃房屋的行為構(gòu)成違約。且付某某違約行為還導(dǎo)致周口某汽運(yùn)公司不能履行與楚某某已經(jīng)簽訂的《房屋租賃合同》，付某某應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失。損失數(shù)額應(yīng)以周口某汽運(yùn)公司實(shí)際損失計(jì)算，欠繳租金22個(gè)月零25天，共計(jì)租金285275元。因周口某汽運(yùn)公司系國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應(yīng)按政府的規(guī)定對(duì)承租人承擔(dān)的租金按疫情期間租金調(diào)減的政策規(guī)定減免或扣除，付某某的抗辯應(yīng)予酌情支持。
淮陽(yáng)區(qū)人民法院一審判決：一、付某某于判決生效后30日內(nèi)將房屋交還給周口某汽運(yùn)公司。二、付某某賠償周口某汽運(yùn)公司租金損失229025元。一審判決后，雙方均未提出上訴。
三、典型意義
本案系涉疫情承租國(guó)有企業(yè)房屋糾紛案件。疫情期間當(dāng)?shù)卣雠_(tái)的租金減免標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)性文件，最能反映疫情期間當(dāng)?shù)氐墓芸卮胧⿲?duì)企業(yè)造成的影響，彰顯了幫助中小微服務(wù)業(yè)減輕租金壓力、紓困解難的扶持政策，也是人民法院審理此類案件重要的裁判依據(jù)，能夠最大限度地避免自由裁量權(quán)的濫用，增強(qiáng)司法公信力。一審法院根據(jù)當(dāng)?shù)乜h政府關(guān)于減免房租的文件確定賠償數(shù)額，標(biāo)準(zhǔn)透明，雙方當(dāng)事人信服，裁判結(jié)果作出后雙方服判息訴，社會(huì)效果良好。
